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租户拖欠租金,屋主怎么办?

租户拖欠租金,屋主怎么办 by TYH & Co. Best and Trusted Property and Probate Law Firm In KL Selangor Malaysia

租户拖欠租金,屋主怎么办?

遇到不交租金的租户是许多屋主的梦魇,可是这种“来自地狱的租客”并不少见。马来西亚的法律至今仍没有针对租赁合约的特定条文。如果你的租客拖欠或拒绝缴付租金,你可以考虑以下几种解决方案。

租赁合约是首要文件

在马来西亚,租约并非法律规定的文件,但是拥有一份“白纸黑字”却可以有效地保障房东与租客的利益。租约是一份屋主和租户之间的协议。一份完整的租约会以双方的共识为基础,明确注明彼此在租约期限中的权限与责任,也会列明租金数额和毁约时可以采取的行动等重要事项。因此,屋主和租客在签约前都应该已经清楚了解各自必须承担的责任。
租客停止缴付房租属于毁约的一种行为,屋主可以根据租约中提及的补救措施采取有关的法律行动。租约是协议的成果,所以每当双方有任何纠纷,租约便是最好的应对指南。预防胜于治疗,你可以在准备租约时,寻求律师的协助,确保租约内容清晰反映了你的要求。为了避免租客拖欠租金,你可以加入一项允许你终止合约或者收取利息的条款,以便日后可以参考。

财产扣押令

许多屋主在追讨未偿还的租金未果之后,都会因为这种金钱损失而受到不小的打击。此时屋主可以聘请律师申请财产扣押令,追讨申请前不超过12个月的预期租金。屋主可以通过财产扣押令查封租客的特定资产,然后法院执行官将会以拍卖的形式取回租客所拖欠的租金。不过,租客与屋主之间的关系并不会被这个庭令影响,租赁仍然可以继续下去。

驱逐令

除此之外,面对不交租金又赖着不搬走的租客时,很多房东的第一个想法便是如何下“逐客令”,以收回自己的产业。麻烦的是,目前的法律对于房东而言不太友善。根据《1950年特定救济法案》第7(2)条文,在没有获得法庭的庭令下,屋主是不能随意驱赶租户的。你也许觉得房子归你所属,当然可以自行把冥顽不灵的租客赶出你的产业。事实上,除非得到了法庭所发出的庭令,不然屋主也不能私自采取行动,否则是可以被租户控告侵权的。
申请驱逐令的过程是冗长且昂贵的。首先,你须要聘请律师替你终止租约,之后便可以开始申请驱逐令。法庭批准申请后,你就可以报警,在警察的陪同下前往你的房子,命令租户在限定时间内搬离该处,让你重新取回该房产的占有权。这种做法比较苛刻,比较适合用于刁蛮、不讲理的租户,否则应该慎用。

催缴信

若屋主选择采取法律行动,那么必须提前通知租客一切相关的资讯。催缴信 (Letter of Demand)基本上是一封正式的警告信,屋主可以在信中说明,如果租客仍然拒绝在限定的时间内支付租金,那么屋主将有权采取法律行动。许多租客会因为收到催缴信而意识到事情的严重性,也终于愿意偿还欠下的租金。通过一封信,你可以避免繁杂的法律程序,也可以更快地达到收租的目的。就此而言,催缴信可以为你省去很多不必要的麻烦,也是更经济的选择。因此,你可以寻求律师的协助,确保你的信清楚注明你对租客的要求。即使租客还是不肯妥协,你的催缴信可以用于以后的官司,向法庭证明租客欠下的数额以及你已经合理地向租客索取这笔租金。

先沟通,互相了解情况

租客拖欠租金的事件屡见不鲜,是令不少屋主头疼的原因之一。有的屋主秉持着房子属于自己的想法,干脆利索地切断屋子的水电供应或换锁头,希望这样就能解决问题。虽然你是屋主,但你其实不该私自行动,因为租客反而可以控告你侵权。马来西亚的法律偏袒租户的权益,而且屋主可采取的法律措施费时也费劲。在做任何决定前,不如先与你的租客好好谈谈,试着迁就彼此的财务状况,调整目前的付款期限。如果事情仍然无法往好的方向发展,或是你的租客不愿配合,那么你应该参考你的租约,并且寻求律师协助你解决问题。

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